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美国加州CMB组二十一项目概述
发布日期:2013/9/22 14:41:30    阅读次数:13183次

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美国EB-5投资移民项目CMB组二十一项目概述

CMB组二十一项目包括位于德克萨斯州休斯顿市的原德士古公司全球总部大楼的二次开发和新的纵向建设。二次开发和建设将把现有的设施改造为多用途城市房地产。该大楼目前空置,处于“外壳状态”,开发商已经开始为项目做周边准备,以便进行新的建设活动。根据预测,该项目的纵向改建总面积将达到408,415平方英尺,包括项目纵向改建所需的全部翻新。二次开发完成后,该项目将包含一幢十六层的出租公寓楼和一幢十八层的出租公寓楼,还包括一个新建的车库。

普罗维登特房地产咨询有限公司(Provident Realty Advisors Inc.)已经授权CMB通过组二十一项目筹集3150万EB-5资金作为其建设项目的贷款。这项贷款将用于项目建设或过渡融资。CMB将通过组二十一基础设施投资合伙企业实现该项融资。投资贷款期限为6年。组二十一项目同时也将成为CMB在德克萨斯州的第二个EB-5投资合伙企业。

目前,前期建筑活动已经开始,项目预计将于2015年初完成。组二十一项目的资金将用于内部拆除、现有结构拆除、基础设施和公共设施升级、全面内部建设、外立面改造和纵向建设活动。

德士古历史建筑

德士古全球总部大楼始建于1915年,并于1936年和1958年进行翻新。项目占地面积约1.495英亩,占据德克萨斯州休斯敦市一个完整的城市街区。此外,由于其建筑完整性以及它与德士古公司的关系,该项目场所已经被列入全国历史古迹名录,使得该项目能够享受历史建筑税收抵免政策。部分历史建筑税收抵免将被作为贷款协议中的抵押品。

二次开发和新建活动完成后,预计增加的便利设施将包括约8000平方英尺的零售区、约7000平方英尺的仓储区、健身中心、酒窖、咖啡厅、媒体室、商务中心、聚会室和游泳池。根据目前的规划,未来的开发活动将使项目与休斯敦市中心的隧道系统接轨(该系统目前还处于开发阶段)。

项目要点

资金构成
项目成本预算为9700万美元。CMB资金将提供总资本中的3150万美元,预计招募63位投资人。其余融资将来源于历史建筑税收抵免和休斯敦房产财务公司TIRZ,以及一项优先建筑贷款。
就业创造
CMB委托其经济学家对组二十一项目进行了全面的就业岗位创造和经济影响评估,计算符合EB-5要求的就业岗位创造。CMB此前已经在I-526、I-829和I-924申请中多次向USCIS提交了经济学分析报告。所有的报告都获得了USCIS的认可。另外,CMB从不使用租赁就业模型,也从不计算直接就业岗位。本项目的就业分析使用RIMS II 模型。组二十一项目的3150万美元投资完全投入合伙企业,将会创造约793个间接就业岗位。超过合伙企业所需要创造的630个就业岗位。
资金偿还与抵押物
CMB组二十一项目将向普罗维登特房地产咨询有限公司提供总共3150万美元的贷款。根据贷款协议,3150万美元将被投入项目施工和实施,直接用于或者作为过渡性融资用于支付开发商在项目前期的项目成本。根据贷款协议,在首批贷款放款时,CMB将获得某种形式的抵押品,以确保借款人履行贷款偿还义务。目前,项目没有企业资产担保,没有普罗维登特房地产咨询有限公司、母公司或其它借款方上级公司的资产作抵押。但是,借款人在未来履行贷款协议中的抵押品条款时,上述抵押将会生效。贷款偿还情况将完全取决于项目的财务表现。

合作伙伴

普罗维登特房地产咨询有限公司(开发商)

普罗维登特房地产咨询有限公司是一家私有的房地产和投资公司,通过有效的实施机会增值战略,向投资合伙人提供丰厚的风险调整回报。最早由贝克斯先生和合伙人凯里普拉特先生于1983年成立,1991年普拉特先生离开公司后,正式更名为普罗维登特房地产咨询有限公司。从1991年成立以来,普罗维登特已经投资开发了价值超过25亿美元的房地产项目。
 
在过去的22年中,普罗维登特不断的适应房地产市场需求和趋势的变化,逐步走向繁荣。公司在多个房地产领域积累了大量专业经验:土地投资、固定零售中心、购物中心和公寓的旧楼改建、住宅社区总规划、自助仓储设施、多住户住宅收购和开发、多用途房地产开发。

多年来,普罗维登特与很多重要的投资者保持着良好的关系,包括安吉洛戈登房地产公司、Institutional 房产合伙公司(CalPERS)、 法伦资产管理公司、中心线 资产集团、哈德逊房屋资产公司、克伦克集团以及很多地区性公司和个人。

另外,公司领导人贝克斯先生同时还持有大型油气资产,并且控股一家制药企业、一家电子产品供应链公司和一家基于网络的医护人员招聘公司。
德克萨斯州隆斯塔有限责任公司(简称“TLSE”)
德克萨斯州隆斯塔有限责任公司是德克萨斯州的一家有限责任公司。这是一家经过美国公民及移民服务局(简称“USCIS”)认定的且符合EB-5投资移民试点计划要求的区域中心。TLSE区域中心于2011年3月16日获得USCIS批准。TLSE的地理范围包括整个德克萨斯州,其授权从事的行业包括:农业、能源、汽车和房车的零售贸易、零售购物中心、房地产收购和开发、酒店、餐厅、办公室的收购、开发、租赁和运营、保健、休闲活动、个人服务、商务服务、制造业、私人和公共机场等。

项目优势

• CMB组二十一项目是一项为期6年的投资贷款。这种过渡性贷款结构具有简单的退出策略。贷款的投资形式使投资者不需要担心诸如租赁、售卖等日常物业管理问题。贷款偿还后,如果没有其他的公共或私人投资,那么合伙人可以投票决定清算合伙企业,偿还投资资金。不需要进行资产售卖,投资者也不必担心房地产的市场波动。

•能够创造比USCIS要求数目更多的就业岗位。只利用资本支出为基础来计算间接就业岗位,在I-526申请和I-829申请(条件移除)阶段都使用相同的就业计算方法。

•良好的市场前景。目前该地区出租公寓市场呈现租金增加及空置率降低的趋势,预测表明这一趋势在未来几年将持续下去。休斯敦市的就业市场旺盛,带动了各类房产的需求增加。由于本项目附近没有其他可用空间,德士古大楼改造项目能够很好的满足长期抑制的市场对出租公寓的需求。德士古大楼紧邻办公区、公共交通和便利设施,其临近的公寓开发项目的需求均高于市场平均水平。所有相关市场数据都表明,该项目将会获得良好的市场认同。

•透明性。CMB的投资者有权审查合伙企业的所有记录。如果借款方是政府机构,那么所有记录均向公众公开。因此,投资者能够很容易核实项目的财务记录。

 

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